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Locali commerciali: partecipano alle spese condominiali?

loc commercialeAnche i proprietari di locali commerciali, inseriti all’interno di un condominio, sono soggetti alle spese di condominio, in accordo all’art. 1123 comma 1 del cc.

E’ da tenere presente, però, che non tutte le spese condominiali sono dovute da tali condomini. Infatti, se il locale commerciale ha l’entrata direttamente sulla strada, il proprietario non dovrà contribuire per le spese della scale (pulizia scale e ascensore), ma dovrà. in ogni modo, contribuire ad eventuali lavori di manutenzione dello stabile, in quanto facente parte di un condominio e, quindi, obbligato a fare manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Pertanto, l’esenzione totale di uno o più condòmini dal pagamento di tutte le spese, salvo che non sia prevista in un regolamento condominiale di tipo contrattuale, o comunque sulla base dell’accordo fra tutti i condòmini, non è lecita.

Il fatto che alcune unità immobiliari non siano inserite nella tabella millesimale, a meno che la cosa non sia stata stabilita in base a una convenzione fra tutti i partecipanti, rappresenta un errore che può comportare il ricorso al giudice per la sua modifica o integrazione, sempre che l’assemblea non deliberi in tal senso con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio («Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio» art 1136).

a cura di Monica Baldini

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Revoca amministratore: serve l’avvocato?

Secondo l’art. 1129 comma 11 del cc., l’assemblea dei condòmini può revocare in ogni momento l’amministratore, con la maggioranza prevista per la nomina, senza giustificarne la causa e fatto salvo il diritto al risarcimento danno.

Ad ogni modo, la revoca dalla carica di amministratore può essere disposta anche in via giudiziale, su ricorso di un singolo condòmino. Tanto occorre nel caso in cui l’amministratore non renda il conto della propria gestione, ovvero in caso di altre gravi irregolarità gestionali.

Recentemente, una ulteriore rivisitazione al rito camerale in disamina e/o agli effetti frammentati che da esso discendono sul piano sostanziale si apprezza in un recente provvedimento emesso dal Tribunale di Modena in data 22 febbraio 2016.

Con questo provvedimento, il Giudice collegiale emiliano, ha ritenuto che il ricorso al procedimento in questione non possa essere svolto dal condòmino personalmente, ma necessiti dell’assistenza di un legale, a pena di inammissibilità ex articolo 82 codice di procedura civile (a mente del quale: Davanti al giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente nella cause il cui valore non eccede euro 1.100.Negli altri casi, le parti non possono stare in giudizio se non col ministero o con l’assistenza di un difensore […]).

In breve sintesi, pertanto, il procedimento camerale azionato dal condòmino per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio, a fronte di gravi irregolarità contestategli e dell’inerzia assembleare, deve essere preceduto dall’esperimento del tentativo di mediazione, e, ad ogni modo, per essere ammissibile deve essere disposto con l’assistenza di un legale.

Fonte:  www.condominioweb.com

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Aggiornamento professionale

aggiornamento

L’aggiornamento professionale è ormai questione di rito in quasi tutti i campi ed in quasi tutti gli ordini professionali: dagli avvocati agli ingegneri agli architetti, ecc.

Anche gli amministratori condominiali devono, per legge, frequentare un corso di aggiornamento professionale che consenta loro di continuare ad esercitare la professione di amministratore.

Perchè? Per il semplice motivo che al giorno d’oggi tutto evolve in modo molto veloce, dalla tecnologia alla fiscalità, al risparmio energetico, alla sicurezza negli edifici. Pertanto è fondamentale che chi gestisce un condominio debba essere informato sulle novità nel mercato.

Un amministratore di condominio, infatti deve essere un pò fiscalista, un pò avvocato, un pò tecnico ed un pò psicologo; pertanto si può affermare che l’amministratore di condominio è un professionista a tutto campo. E’ per questo motivo che deve essere continuamente formato., con relativo esame finale.

E’ importante, anche, la scelta dell’ente di formazione scelta per il corso di aggiornamento, per cui è indispensabile affidarsi ad enti di formazione accreditati.

E’ da notare, anche, che qualora l’amministratore in carica non effettui il corso di formazione obbligatorio di 15 ore, può essere rimosso dall’incarico.

a cura di Monica Baldini

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Conviene il distacco dal riscaldamento centralizzato?

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E’ in vigore dal 2013 la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, per ogni persona che vive in condominio. In particolare, l’art. 1118 del c.c prevede che ogni singolo condomino si possa distaccare dall’impianto centralizzato, purchè  tale distacco non arrechi squilibri nel funzionamento dell’impianto nè comporti aggravi di spesa per gli altri condomini. 

Per prima cosa, quindi, la persona che si vuole distaccare dall’impianto centralizzato deve eseguire una diagnosi energetica non solo del suo immobile, ma dell’intero edificio fornito dalla caldaia centralizzata da cui si vuole distaccare. Tale diagnosi non è gratuita, ma deve essere fatta da un tecnico abilitato e non da un impiantista o un semplice idraulico.

Oltre a tali spese, il condomino che si vuole distaccare deve in ogni caso partecipare alle  spese di manutenzione straordinaria della centrale termica ed alla conservazione dell’impianto stesso. Non solo, esso dovrà realizzare non solo un nuovo impianto, ma anche una nuova canna fumaria, che rispetti le norme di distanze e scarico fumi, l’adeguamento della linea del gas, il distacco dalle tubazioni, ecc. Pertanto una spesa totale non indifferente.

Con l’avvento della normativa che obbliga tutti gli impianti centralizzati a dotarsi di contabilizzazione del calore e valvole termostatiche, non conviene più il distacco, ma conviene, piuttosto, rimodernare la caldaia centralizzata in modo da poter ottimizzare i consumi. Inoltre grazie alle valvole termostatiche, che potranno essere manuali od automatiche (ovvero possono essere dotate di termostato centralizzato nella singola unità abitativa che regola le valvole ad orari e temperature prestabilite) i consumi saranno in base alle reali esigenze del singolo e non più in base all’accensione e/o spegnimento della caldaia centrale.

a cura di Monica Baldini

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Pubblicate le norme UNI/TS 11300 4, 5 e 6

energie rinnovabili
energie rinnovabili

Considerato l’argomento e le continue modifiche degli ultimi anni, potrebbe sembrare un pesce d’aprile ma non è così. Sono state pubblicate le nuove parti della UNI/TS 11300 che riguardano la certificazione energetica degli edifici.

In particolare, è stata revisionata la Parte 4 relativa all’utilizzo di energie rinnovabili e di altri metodi di generazione per riscaldamento di ambienti e preparazione acqua calda sanitaria e sono state pubblicate la Parte 5Calcolo dell’energia primaria e della quota da fonti rinnovabili“, che sostituisce la “Raccomandazione CTI 14:2013“, e la Parte 6 “Fabbisogni energetici di ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili“.

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