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Stalking in condominio

stalking-4Lo stalking condominiale si rafforza sempre più come reato penale. Lo dimostrano sempre di più le diverse denunce e le diverse sentenze.

In particolare, è l’art. 612-bis che contiene le norme sul cosiddetto reato di stalking – introdotto sei anni fa (con la L. 11/2009) nel nostro codice penale – ai commi 1, 2 e 3, (dopo successive modifiche).

Ma come si riconosce lo stalking? Lo stalking consiste in una serie di atti persecutori attuati nei confronti di una persona, tali da comportare nella vittima due principali conseguenze:

  • un grave e perdurante stato di ansia e timore;
  • un’alterazione delle sue abitudini di vita.

Ma quali possono essere tali atti persecutori?

A tal proposito è intervenuta anche l’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili che ha elencato a titolo esemplificativo alcuni atti che, laddove ripetuti volontariamente, possono causare turbamento e alterazioni negli altri condomini, come:

  • Telefonate mute;
  • Scampanellate;
  • Rumori molesti,
  • Appostamenti nell’androne con relative ingiurie
  • Dispetti sul pianerottolo o sui social networks

Ma allora cosa fare se ci si rende conto di essere oggetto di stalking da parte di un altro condomino?

Innanzitutto, avvertire l’Amministratore di condominio affinchè intervenga e redarguisca i condomini interessati. Qualora le minacce non cessassero, si può far ricorso  al Questore affinché proceda con lo strumento dell’Ammonimento, ossia convochi in Questura i condomini presunti stalker e li inviti a non proseguire oltre, con l’avvertimento che, laddove proseguissero, sarà possibile avviare indagini in ambito penale nei loro confronti anche in mancanza di querela da parte della vittima.

In alternativa è possibile sporgere Querela per Stalking nei confronti dei condomini persecutori allegando, eventualmente, non solo documentazione medica attestante il reale e tangibile stato di ansia e timore ma anche testimonianze di amici o parenti che hanno assistito alle persecuzioni o videoregistrazioni dell’accaduto.

Come indica anche l’A.N.AMM. bisogna stare attenti a non identificare lo Stalking in alcune semplici liti condominiali, ribadiamo che deve trattarsi di una reale persecuzione messa in atto da parte di un condomino con delle conseguenze precise che abbiamo descritto sopra.

a cura di Monica Baldini

Unioni di fatto e condominio

unioni-civiliLa legge n. 76/2016 introduce nuove forme di unioni: le unioni civili, cosiddette di fatto.

L’amministratore del condominio dovrà considerare anche le coppie legate da unione civile e quelle regolate da rapporto di convivenza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale e per la convocazione alle assemblee.

Tra i diversi compiti dell’amministratore condominiale vi è anche la tenuta del registro anagrafe, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reale o di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Il legislatore, con tale disposizione, mette in evidenza il fatto che l’amministratore debba conoscere ogni persona che vive nei condomini da lui amministrati: proprietari, affittuari e conviventi. Ecco perchè è di primaria importanza la tenuta del registro anagrafe condominiale.

Individuare i soggetti che godono dei diritti è indispensabile per la regolare convocazione dell’assemblea. L’amministratore, pertanto, dovrà convocare tutti i comproprietari, a meno che non venga esplicitamente indicato nel modulo dell’anagrafica, di convocare solo uno dei proprietari in assemblea.

Un’altra unione con rilevanza legale è ora anche la convivenza di fatto, definita dalla legge Cirinnà, come quella situazione di due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da unione civile.

La recente disciplina prevede che in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite, il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa comune per un periodo non inferiore a tre anni. In sostanza, il legislatore ha garantito al convivente non proprietario un diritto di abitazione a tempo determinato nelle ipotesi in cui l’alloggio adibito a residenza dei partner fosse di proprietà del solo defunto e non vi siano figli. Il convivente, infatti, non matura alcun diritto sulla casa di residenza comune se essa è di proprietà del partner: il convivente non rientra tra i successibili ex lege e potrà maturare diritti sulla casa, come sugli altri beni del partner, solo ove venga indicato quale erede testamentario e sempre che in presenza di eredi legittimari, tale disposizione sia nei limiti della quota disponibile.

Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto: tale facoltà era per altro già stata per altro riconosciuta dalla Corte costituzionale, 31 marzo 1988, n. 377, che aveva esteso il novero dei soggetti aventi diritti a succedere al conduttore in caso di sua morte previsto dall’art. 6 della legge 392/1978 anche al convivente more uxorio.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Per essere opponibile ai terzi – e dunque anche all’amministratore del condominio – il contratto di convivenza deve essere, a cura del professionista che ha autenticato le sottoscrizioni, entro dieci giorni trasmesso al comune di residenza dei conviventi per l’iscrizione all’anagrafe.

a cura di Monica Baldini

Odori, puzze? No, grazie

cattivi-odori_N1Si sa che in condominio nascono molte liti. Ma non tutti sanno che tra le liti più in voga rientrano quelle per i cattivi odori!

In effetti, mentre per il rumore esiste una soglia misurata in decibel, in fatto di cattivi odori la questione è più difficile da misurare.

Recentemente, in un articolo dell’ANAMMI, si evidenzia proprio tale delicata questione.

In particolare, in questo articolo esiste una classifica vera e propria degli odori insopportabili e precisamente:

  1. Gli odori di cucina. Questi nascono soprattutto per le diverse etnie ormai presenti nel nostro Paese; si sa che molti popoli di origine asiatica o indiana usano molte spezie e, spesso, l’odore che ne deriva procura varie liti.
  2. Gli odori provenienti dagli animali. L’urina del cane o del gatto provoca diverse liti. Basta avere l’accortezza di “educare” il proprio animale domestico!
  3. I fumi derivanti da attività commerciali che operano nello stesso complesso condominiale.
  4. Esalazione dalle fogne. Qui il problema è tecnico e va risolto insieme all’amministratore ed ad un tecnico competente.
  5. Il detersivo usato per le faccende domestiche. Dipende quanto se ne usa!

tratto da rivista ufficiale ANAMMI

Rinfrescare gli ambianti senza condizionatore

rinfrescareIn estate, si sa, arriva il caldo, non è la scoperta dell’America, ovvio, ma vediamo come sia possibile rinfrescare gli ambienti senza per forza ricorrere al condizionatore, soprattutto per risparmiare i consumi energetici.

Innanzitutto, per chi ha il condizionatore è consigliabile posizionarlo in modalità deumidificatore; in secondo luogo, per i “comuni mortali” che non possiedono un condizionatore, si può ricorrere ad un semplice ventilatore, che, non solo è un ottimo rimedio contro le zanzare, ma consuma molto meno di un condizionatore.

Attenzione anche all’alimentazione: si ai cibi freschi, alle tisane fresche, al tè verde. Nelle notti torride, inoltre, si possono inumidire degli asciugamani e metterli nelle caviglie e bagnare i polsi ( i vecchi rimedi della nonna sono sempre attuali).

E l’illuminazione? Le lampadine ad incandescenza non solo producono calore, ma consumano in modo esagerato! Meglio passare alle lampadine LED che non riscaldano e consumano fino all’80% in meno.

a cura di Monica Baldini

 

Ecobonus 65% in Condominio, quale documentazione bisogna inviare all’Enea?

Un amministratore di condominio ha avanzato un quesito riguardante l’ ecobonus 65% in condominio. Nel caso di interventi per aumentare l’efficienza energetica, non gli era chiara la documentazione da inviare all’Enea, a seconda delle due diverse tipologie di impianto che possono essere presenti, autonomo e centralizzato.

Risposta. Bisogna distinguere in tre casi differenti:
1) interventi che non comportano la sostituzione di impianto termico,
2) interventi che comportano la sostituzione di impianto termico con altro non a biomassa,
3) interventi di riqualificazione energetica ai sensi del comma 344.

1) Nessuna sostituzione di impianto termico

Nel caso di interventi che non comportano la sostituzione di impianto termico:

a) nelle parti comuni:

– se l’impianto termico è centralizzato bisogna predisporre un unico allegato “A” e un allegato “E” del decreto attuativo per l’intero edificio. La richiesta di detrazione può essere inoltrata dall’amministratore o da un tecnico abilitato indicando il numero di unità abitative oggetto dell’intervento e il costo complessivamente sostenuto;

– se gli impianti sono autonomi consigliamo invece di predisporre un allegato “A” e un allegato E per unità immobiliare; in particolare nell’allegato E da predisporre per ciascuna unità immobiliare si considererà la quota parte di intervento in termini di dimensioni, spesa e risparmio energetico, applicando i millesimi relativi all’intervento sostenuto.

b) sul singolo appartamento:

– se l’impianto termico esistente è centralizzato, consigliamo di predisporre un allegato “A” facendo riferimento, per l’involucro edilizio, al singolo appartamento e, per l’impianto di riscaldamento, a quello centralizzato; inoltre va predisposto l’allegato “E” per il singolo appartamento;

– se l’impianto è autonomo, occorre predisporre gli allegati “A” e “E” per il singolo appartamento.

2) Sostituzione di impianto termico

Nel caso di interventi (terminati dopo il 15/08/09) che comportano la sostituzione di impianto termico con altro non a biomassa (per il quale caso specifico si rimanda alla faq 27):

– se l’impianto termico è centralizzato, occorre predisporre saolo l’Allegato E riferito all’intero edificio. La richiesta di detrazione può essere inoltrata anche dall’amministratore o da un condomino qualsiasi, specificando che la richiesta viene fatta anche a nome di altri e indicando il numero di unità abitative oggetto dell’intervento e il costo complessivamente sostenuto;

– se gli impianti sono autonomi, occorre predisporre un Allegato E per singolo appartamento.

 

3) Interventi ai sensi del comma 344

In caso di impianto termico è centralizzato occorre predisporre un unico Allegato “A” e un Allegato “E” per l’intero edificio;

Se gli impianti sono autonomi consigliamo di predisporre un Allegato “A” e un Allegato “E” per unità immobiliare. Per quanto riguarda il valore dell’Indice di Prestazione Energetica per l’intero edificio che deve essere minore di quello limite riportato nelle tabelle 3 e 4 dell’Allegato “A” al Decreto 11 Marzo 2008 e s.m.i., riteniamo che questo debba essere calcolato come media di tutti gli indici delle varie unità immobiliari pesati sulla singola superficie o volumetria”.

tratto da ediltecnico

online l’applicazione per invio dichiarazioni

1_gse_logo3Sul portale applicativo “Efficienza Energetica” è online la nuova funzionalità con cui le ESCo e gli Energy Manager possono inviare telematicamente le dichiarazioni di possesso delle certificazioni UNI CEI 11352 e UNI CEI 11339.

Lo ha comunicato il Gestore dei servizi energetici.

Ricordiamo che nella sezione del sito del Gse dedicata ai certificati bianchi (titoli di efficienza energetica – TEE) sono disponibili nuove Faq concernenti gli obblighi di certificazione delle ESCO e degli EGE (Esperti Gestione Energia).

In particolare, per quanto riguarda la nomina dell’energy manager, il Gestore dei servizi energetici ha chiarito che Energy Manager ed Esperto Gestione Energia possono essere soggetti diversi.

tratto da Casa&clima vai all’articolo

 

Rifacimento lastrico solare di proprietà esclusiva

lastrico solare esclusivoSe si deve rifare un lastrico solare di proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese è, come recita l’art. 1126 cc, per 1/3 a carico del proprietario e per i 2/3 a carico dei condomini che si trovano al di sotto della proiezione del lastrico a cui lo stesso fa da copertura.

Per il fatto che questo terrazzo fa da copertura ad altri condomini, esso costituisce parte comune dell’edificio e, pertanto, la spesa relativa a tali rifacimenti, pur non rientrando nella denominazione di lavori straordinari, ha diritto alla detrazione fiscale del 50% per opere di manutenzione ordinaria di parti comuni dell’edificio condominiale, per l’art. 16 bis del Tuir.

a cura di Monica Baldini

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Il danno causato in condominio

 

gestione condominio

In ogni condominio, l’incidente è in agguato. La scala insidiosa piuttosto che lo scalino sconnesso oppure ancore il cornicione un po’ vecchiotto e con l’intonaco cadente, possono provocare dei danni a cose o persone. Pertanto, in un fabbricato è buona regola assicurarsi dalla responsabilità verso terzi.

A tal proposito e per chi non lo dovesse sapere, con il termine “terzo” ci si riferisce a quei soggetti che sono estranei al rapporto giuridico che sorge tra il condominio e l’assicurazione. In altri termini è, ad esempio, “terzo” il residente (proprietario o inquilino che sia) che inciampa nello scalino rotto, così come è terzo l’estraneo al palazzo che si vede danneggiata l’auto dall’intonaco caduto dal frontalino.

Negli esempi appena riportati, scattata la responsabilità del condominio, il terzo danneggiato invia la richiesta risarcitoria al condominio, il quale, se opportunamente assicurato, la gira alla propria compagnia.

Tuttavia, non è infrequente che la parti non si mettano d’accordo: magari perché l’assicurazione ritiene il condominio non responsabile dell’accaduto oppure perché non si raggiunge un compromesso sulla misura del risarcimento dovuto.

A questo punto, l’unica strada percorribile per il danneggiato è la causa.

Il mio palazzo è regolarmente assicurato, ma l’amministratore ha ricevuto la citazione dall’inquilino danneggiato: come mai?

Abbiamo visto che sono svariate le ragioni per le quali le parti non si potrebbero mettere d’accordo. In questi casi, il contenzioso legale è inevitabile.

A tal proposito, è normale e legittimo che la citazione sia indirizzata al condominio e ricevuta dal suo amministratore. Il terzo danneggiato, infatti, non ha alcun rapporto giuridico con l’assicurazione del fabbricato. Tecnicamente si dice che non ha azione diretta: questa eventualità è riconosciuta soltanto quando la legge lo prevede (come, ad esempio, avviene in materia d’infortunistica stradale).

Pertanto, almeno in un primo momento, l’assicurazione resta estranea al procedimento.

L’amministratore ha ricevuto la citazione dell’inquilino danneggiato: cosa deve fare?

Egli deve informare immediatamente il condominio dell’accaduto, convocando un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno lacitazione ricevuta.

In assemblea, l’amministratore dovrà relazionare sui fatti e sull’eventualità di costituirsi in giudizio. Il condominio, infatti, non è obbligato a difendersi, ma è sempre una sua scelta. Tuttavia, se il fabbricato è assicurato, è quanto meno opportuno farlo, per chiamare in causa l’assicurazione.

Sarà, quindi, proposto di nominare un legale, che, ad incarico ricevuto dal condominio, dovrà occuparsi della vicenda.

Cosa significa chiamare in causa l’assicurazione?

Nell’ipotesi appena descritta, l’avvocato nominato dall’assemblea, in occasione dell’udienza indicata in citazione, farà presente al giudice che esiste un contratto di assicurazione che solleva il condominio da ogni responsabilità economica per i fatti di causa. In virtù di ciò, chiederà ed otterrà di chiamare in causa la compagnia assicuratrice.

Il giudice, quindi, fisserà un’udienza successiva, dove sarà chiamata a comparire l’assicurazione invocata.

Se il condominio perde la causa, chi paga?

Se c’è l’assicurazione ed i fatti rientrano tra le responsabilità che essa garantisce, pagherà senza alcun dubbio l’assicurazione.

Tenete presente che con la chiamata in causa, la compagnia diventerà parte del procedimento e la sentenza finale, se positiva per il danneggiato, condannerà direttamente l’assicurazione al pagamento del risarcimento.

tratto da La legge per tutti

Termoregolazione nei condomini

termosifone

Approda al Consiglio dei ministri il decreto legislativo di integrazione al Dlgs 102/2014, un provvedimento che va a modificare la normativa vigente sul risparmio energetico. Tra le novità più attese ci sono quelle relative alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, la cui scadenza resta fissata al 31 dicembre 2016.

Come evidenziato da Confedilizia, in particolare, le nuove disposizioni prevedono la possibilità – in presenza di squilibri nella contabilizzazione dei consumi – di derogare ai criteri indicati nella norma tecnica Uni 10200, che l’attuale normativa impone quale unico riferimento. Vediamo, nel dettaglio, quanto previsto dal nuovo decreto.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, l’articolo 9 comma 5 è suddiviso in lettere dalla a) alla d). Le lettere a), b), c) riguardano gli interventi impiantistici in materia di contabilizzazione e termoregolazione in riferimento al riscaldamento, al raffreddamento e all’acqua calda sanitaria.

Alla lettera a) si precisa che l’installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza del punto di fornitura del condominio è attività riservata agli esercenti l’attività di misura.

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Lavori condominiali e detrazione 50%: requisiti per fruizione

Quali sono i requisiti richiesti per accedere al bonus 50% per i lavori condominiali?

P1010055 copia E’ possibile portare in detrazione dall’Irpef il 50% di quanto speso per lavori condominiali di ristrutturazione ordinaria e straordinaria.

Fino al 31 dicembre 2016, infatti, lo Stato italiano riconosce un bonus pari al 50% per le ristrutturazioni di parti comuni. I singoli condomini, quindi, potranno detrarre dall’Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini sulle parti comuni.

In tali interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, la manutenzione, il restauro e il risanamento conservativo, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per gli interventi volti alla riqualificazione energetica, invece, la detrazione è del 65% così come per le misure antisismiche.

Quali spese sono detraibili al 50% e quali requisiti sono richiesti ai singoli condomini?

La spesa, innanzitutto, deve essere stata sostenuta tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016, così come stabilito dalla legge di Stabilità 2016. I condomini possono, quindi, fruire del bonus mobili associato alle ristrutturazioni fino al 31 dicembre 2016.

Il tetto massimo di spesa ammessa dal bonus lavori condominiali è pari a 96mila euro. Per fruire della detrazione del 50% i condomini devono effettuare il pagamento della spesa tramite bonifico bancario o postale intestato al condominio che ha l’obbligo di conservare tutta la documentazione che attesti la spesa, quale fatture e ricevute con l’indicazione del costo della manodopera e la realizzazione degli interventi. E’ sempre a cura del condominio la conservazione delle ricevute di bonifici effettuate dai condomini.

Ai singoli condomini per poter accedere alla detrazione serve soltanto l’atestazione dei lavori condominiali rilasciata dall’amministratore di condominio. Nei condomini dove, così come previsto dalla legge, non occorre la nomina di un amministratore, per poter fruire della detrazione lavori condominiali è necessario provvedere a richiedere all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione del codice fiscale di condominio eseguendo tutti gli adempimenti richiesti a nome dello stesso condominio.

I lavori condominiali per poter detrarre le spese, devono essere eseguiti sulle parti comuni del condominio. Le parti comuni dell’edificio sono:

  •  il terreno su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i balconi, i portoni, le scale, gli androni, i portici, i cortili e in generale, tutte le parti dell’edificio usate da tutti i condòmini.
  • i locali per la portineria, alloggio del portiere, la lavanderia, del riscaldamento centrale e per tutti gli altri servizi in comune;
  • le opere e tutte installazioni che servono all’uso e al godimento comune, come ad esempio gli ascensori, le cisterne, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, luce, riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

tratto da www.ingestireoggi.it