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Cortile in condominio: si divide per millesimi o in parti uguali?

cortileCome viene ripartita la proprietà del giardino sotto il palazzo condominiale: per quote uguali o secondo i millesimi di proprietà?

Se vivi in un condominio e sotto il tuo palazzo c’è un giardino, un cortile o semplicemente un portico, hai mai pensato a quale sia la tua parte di proprietà di tale spiazzo? Di certo, non puoi negare che ti appartenga: questo perché, trattandosi di parte condominiale, essa spetta a tutti i condomini. Il punto però è: in che misura ti appartiene? In altri termini, il cortile in condominio si divide per millesimi o in parti uguali? Nel primo caso, avremmo quote di proprietà diverse a seconda del valore dei singoli appartamenti e – di conseguenza – della contribuzione alle quote di condominio; nel secondo caso, invece, a tutti i proprietari spetta una pari quota “ideale” (“ideale” perché si tratta sì di una percentuale, ma non identificabile con una specifica sezione del cortile, bensì calcolata idealmente sulla complessiva area indivisa). A rispondere a questo interrogativo – se, cioè, il giardino in condominio va diviso in parti uguali o per millesimi – ci ha pensato di recente la Cassazione.

 Secondo la Corte, in giardino tutti i condomini sono uguali e hanno pari diritti, sia i proprietari di appartamenti piccoli che grandi. In buona sostanza, questo significa che la divisione dell’area comune avviene non per millesimi, ma per pari quote. Il tutto in sintonia con quanto prescrive il codice civile  secondo cui sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini – e sempre che non vi sia un atto pubblico (ad esempio una vendita) da cui risulti il contrario – tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio (…), i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le aree destinate a parcheggio, ecc.

Tale presunzione si estende a tutte le cose destinate all’uso comune o al soddisfacimento di esigenze generali e fondamentali del condominio; non quindi solo il cortile, ma ad esempio anche il portone di ingresso, le scale, la terrazza se comune, ecc.

Da un punto di vista pratico cosa comporta il fatto che il cortile in condominio si divide in parti uguali e non per millesimi? Che le spese dovranno essere divise egualmente tra tutti i condomini e che nessuno di questi potrà accampare un uso superiore agli altri solo perché titolare di maggiori millesimi. Insomma, in giardino tutti i condomini sono uguali

tratto da La legge per tutti

Tettoie in condominio

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Sfogliando, sfogliando, ho trovato un articolo interessante sulle tettoie in condominio.

E’ interessante perchè, a contrario di quanto pensi il consumatore “comune”, per installare una tettoia o un gazebo, è necessario il permesso a costruire. Non solo! E’ necessario anche rispettare le distanze tra immobili!

Ad ogni modo, tutto quello che c’è da sapere lo potete trovare in questo articolo di EDILPORTALE

Stalking in condominio

stalking-4Lo stalking condominiale si rafforza sempre più come reato penale. Lo dimostrano sempre di più le diverse denunce e le diverse sentenze.

In particolare, è l’art. 612-bis che contiene le norme sul cosiddetto reato di stalking – introdotto sei anni fa (con la L. 11/2009) nel nostro codice penale – ai commi 1, 2 e 3, (dopo successive modifiche).

Ma come si riconosce lo stalking? Lo stalking consiste in una serie di atti persecutori attuati nei confronti di una persona, tali da comportare nella vittima due principali conseguenze:

  • un grave e perdurante stato di ansia e timore;
  • un’alterazione delle sue abitudini di vita.

Ma quali possono essere tali atti persecutori?

A tal proposito è intervenuta anche l’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili che ha elencato a titolo esemplificativo alcuni atti che, laddove ripetuti volontariamente, possono causare turbamento e alterazioni negli altri condomini, come:

  • Telefonate mute;
  • Scampanellate;
  • Rumori molesti,
  • Appostamenti nell’androne con relative ingiurie
  • Dispetti sul pianerottolo o sui social networks

Ma allora cosa fare se ci si rende conto di essere oggetto di stalking da parte di un altro condomino?

Innanzitutto, avvertire l’Amministratore di condominio affinchè intervenga e redarguisca i condomini interessati. Qualora le minacce non cessassero, si può far ricorso  al Questore affinché proceda con lo strumento dell’Ammonimento, ossia convochi in Questura i condomini presunti stalker e li inviti a non proseguire oltre, con l’avvertimento che, laddove proseguissero, sarà possibile avviare indagini in ambito penale nei loro confronti anche in mancanza di querela da parte della vittima.

In alternativa è possibile sporgere Querela per Stalking nei confronti dei condomini persecutori allegando, eventualmente, non solo documentazione medica attestante il reale e tangibile stato di ansia e timore ma anche testimonianze di amici o parenti che hanno assistito alle persecuzioni o videoregistrazioni dell’accaduto.

Come indica anche l’A.N.AMM. bisogna stare attenti a non identificare lo Stalking in alcune semplici liti condominiali, ribadiamo che deve trattarsi di una reale persecuzione messa in atto da parte di un condomino con delle conseguenze precise che abbiamo descritto sopra.

a cura di Monica Baldini

Unioni di fatto e condominio

unioni-civiliLa legge n. 76/2016 introduce nuove forme di unioni: le unioni civili, cosiddette di fatto.

L’amministratore del condominio dovrà considerare anche le coppie legate da unione civile e quelle regolate da rapporto di convivenza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale e per la convocazione alle assemblee.

Tra i diversi compiti dell’amministratore condominiale vi è anche la tenuta del registro anagrafe, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reale o di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Il legislatore, con tale disposizione, mette in evidenza il fatto che l’amministratore debba conoscere ogni persona che vive nei condomini da lui amministrati: proprietari, affittuari e conviventi. Ecco perchè è di primaria importanza la tenuta del registro anagrafe condominiale.

Individuare i soggetti che godono dei diritti è indispensabile per la regolare convocazione dell’assemblea. L’amministratore, pertanto, dovrà convocare tutti i comproprietari, a meno che non venga esplicitamente indicato nel modulo dell’anagrafica, di convocare solo uno dei proprietari in assemblea.

Un’altra unione con rilevanza legale è ora anche la convivenza di fatto, definita dalla legge Cirinnà, come quella situazione di due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da unione civile.

La recente disciplina prevede che in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite, il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa comune per un periodo non inferiore a tre anni. In sostanza, il legislatore ha garantito al convivente non proprietario un diritto di abitazione a tempo determinato nelle ipotesi in cui l’alloggio adibito a residenza dei partner fosse di proprietà del solo defunto e non vi siano figli. Il convivente, infatti, non matura alcun diritto sulla casa di residenza comune se essa è di proprietà del partner: il convivente non rientra tra i successibili ex lege e potrà maturare diritti sulla casa, come sugli altri beni del partner, solo ove venga indicato quale erede testamentario e sempre che in presenza di eredi legittimari, tale disposizione sia nei limiti della quota disponibile.

Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto: tale facoltà era per altro già stata per altro riconosciuta dalla Corte costituzionale, 31 marzo 1988, n. 377, che aveva esteso il novero dei soggetti aventi diritti a succedere al conduttore in caso di sua morte previsto dall’art. 6 della legge 392/1978 anche al convivente more uxorio.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Per essere opponibile ai terzi – e dunque anche all’amministratore del condominio – il contratto di convivenza deve essere, a cura del professionista che ha autenticato le sottoscrizioni, entro dieci giorni trasmesso al comune di residenza dei conviventi per l’iscrizione all’anagrafe.

a cura di Monica Baldini

Rifacimento lastrico solare di proprietà esclusiva

lastrico solare esclusivoSe si deve rifare un lastrico solare di proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese è, come recita l’art. 1126 cc, per 1/3 a carico del proprietario e per i 2/3 a carico dei condomini che si trovano al di sotto della proiezione del lastrico a cui lo stesso fa da copertura.

Per il fatto che questo terrazzo fa da copertura ad altri condomini, esso costituisce parte comune dell’edificio e, pertanto, la spesa relativa a tali rifacimenti, pur non rientrando nella denominazione di lavori straordinari, ha diritto alla detrazione fiscale del 50% per opere di manutenzione ordinaria di parti comuni dell’edificio condominiale, per l’art. 16 bis del Tuir.

a cura di Monica Baldini

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Termoregolazione nei condomini

termosifone

Approda al Consiglio dei ministri il decreto legislativo di integrazione al Dlgs 102/2014, un provvedimento che va a modificare la normativa vigente sul risparmio energetico. Tra le novità più attese ci sono quelle relative alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, la cui scadenza resta fissata al 31 dicembre 2016.

Come evidenziato da Confedilizia, in particolare, le nuove disposizioni prevedono la possibilità – in presenza di squilibri nella contabilizzazione dei consumi – di derogare ai criteri indicati nella norma tecnica Uni 10200, che l’attuale normativa impone quale unico riferimento. Vediamo, nel dettaglio, quanto previsto dal nuovo decreto.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, l’articolo 9 comma 5 è suddiviso in lettere dalla a) alla d). Le lettere a), b), c) riguardano gli interventi impiantistici in materia di contabilizzazione e termoregolazione in riferimento al riscaldamento, al raffreddamento e all’acqua calda sanitaria.

Alla lettera a) si precisa che l’installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza del punto di fornitura del condominio è attività riservata agli esercenti l’attività di misura.

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Lavori condominiali e detrazione 50%: requisiti per fruizione

Quali sono i requisiti richiesti per accedere al bonus 50% per i lavori condominiali?

P1010055 copia E’ possibile portare in detrazione dall’Irpef il 50% di quanto speso per lavori condominiali di ristrutturazione ordinaria e straordinaria.

Fino al 31 dicembre 2016, infatti, lo Stato italiano riconosce un bonus pari al 50% per le ristrutturazioni di parti comuni. I singoli condomini, quindi, potranno detrarre dall’Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini sulle parti comuni.

In tali interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, la manutenzione, il restauro e il risanamento conservativo, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per gli interventi volti alla riqualificazione energetica, invece, la detrazione è del 65% così come per le misure antisismiche.

Quali spese sono detraibili al 50% e quali requisiti sono richiesti ai singoli condomini?

La spesa, innanzitutto, deve essere stata sostenuta tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016, così come stabilito dalla legge di Stabilità 2016. I condomini possono, quindi, fruire del bonus mobili associato alle ristrutturazioni fino al 31 dicembre 2016.

Il tetto massimo di spesa ammessa dal bonus lavori condominiali è pari a 96mila euro. Per fruire della detrazione del 50% i condomini devono effettuare il pagamento della spesa tramite bonifico bancario o postale intestato al condominio che ha l’obbligo di conservare tutta la documentazione che attesti la spesa, quale fatture e ricevute con l’indicazione del costo della manodopera e la realizzazione degli interventi. E’ sempre a cura del condominio la conservazione delle ricevute di bonifici effettuate dai condomini.

Ai singoli condomini per poter accedere alla detrazione serve soltanto l’atestazione dei lavori condominiali rilasciata dall’amministratore di condominio. Nei condomini dove, così come previsto dalla legge, non occorre la nomina di un amministratore, per poter fruire della detrazione lavori condominiali è necessario provvedere a richiedere all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione del codice fiscale di condominio eseguendo tutti gli adempimenti richiesti a nome dello stesso condominio.

I lavori condominiali per poter detrarre le spese, devono essere eseguiti sulle parti comuni del condominio. Le parti comuni dell’edificio sono:

  •  il terreno su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i balconi, i portoni, le scale, gli androni, i portici, i cortili e in generale, tutte le parti dell’edificio usate da tutti i condòmini.
  • i locali per la portineria, alloggio del portiere, la lavanderia, del riscaldamento centrale e per tutti gli altri servizi in comune;
  • le opere e tutte installazioni che servono all’uso e al godimento comune, come ad esempio gli ascensori, le cisterne, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, luce, riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

tratto da www.ingestireoggi.it

Assegnazione casa coniugale: chi paga le spese di condominio

Quando, nel corso di un giudizio di separazione o divorzio, il giudice decide in merito all’assegnazione della casa coniugale a uno dei due coniugi, di norma stabilisce chi dei due debba pagare le spese di condominio: qualora, però, non lo faccia, esse sono a carico dell’assegnatario.

Al momento della separazione, se la coppia ha avuto figli e questi sono ancora minorenni o maggiorenni e non ancora autosufficienti, il giudice assegna la casa (sia essa in comunione o di proprietà di uno solo dei due coniugi) a chi dei due è collocatario dei minori. Significa che il genitore presso cui andranno a convivere i bambini avrà diritto a rimanere nella casa che un tempo era residenza della famiglia, mentre l’altro dovrà andare via.

Nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli:

  • se l’immobile era in comproprietà (come nel caso di coniugi in comunione dei beni) esso andrà diviso tra i due contitolari (salvo diverso accordo tra di essi);
  • se l’immobile, invece, apparteneva a uno solo dei due, ritornerà a quest’ultimo.

Insomma, solo se vi sono figli si può porre il problema dell’assegnazione della casa.

Nel caso di assegnazione della casa, dunque, si verifica una scissione tra l’utilizzatore del bene (colui, cioè, che ha ottenuto dal giudice l’assegnazione dell’immobile) e il proprietario. Si pone quindi il problema di stabilire chi dei due debba pagare le spese di condominio, sia quelle dell’ordinaria gestione che quelle straordinarie:

  • tutte le spese relative all’uso dell’immobile, come le spese condominiali e quelle di manutenzione delle cose comuni dell’edificio sono a carico dell’utilizzatore, utilizzatore che di solito è la moglie in quanto spesso collocataria dei figli minori;
  • le spese straordinarie o di conservazione sono invece a carico del proprietario.

Chi paga Imu e Tasi

La casa assegnata in sede di separazione o divorzio è esente tanto dall’Imu quanto dalla Tasi, sempre che non si tratti di immobile di lusso. Quindi il problema del pagamento delle tasse si pone solo per quanto riguarda l’imposta sui rifiuti, la Tari, che sarà a carico dell’assegnatario.

tratto da www.laleggepertutti.it