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Odori, puzze? No, grazie

cattivi-odori_N1Si sa che in condominio nascono molte liti. Ma non tutti sanno che tra le liti più in voga rientrano quelle per i cattivi odori!

In effetti, mentre per il rumore esiste una soglia misurata in decibel, in fatto di cattivi odori la questione è più difficile da misurare.

Recentemente, in un articolo dell’ANAMMI, si evidenzia proprio tale delicata questione.

In particolare, in questo articolo esiste una classifica vera e propria degli odori insopportabili e precisamente:

  1. Gli odori di cucina. Questi nascono soprattutto per le diverse etnie ormai presenti nel nostro Paese; si sa che molti popoli di origine asiatica o indiana usano molte spezie e, spesso, l’odore che ne deriva procura varie liti.
  2. Gli odori provenienti dagli animali. L’urina del cane o del gatto provoca diverse liti. Basta avere l’accortezza di “educare” il proprio animale domestico!
  3. I fumi derivanti da attività commerciali che operano nello stesso complesso condominiale.
  4. Esalazione dalle fogne. Qui il problema è tecnico e va risolto insieme all’amministratore ed ad un tecnico competente.
  5. Il detersivo usato per le faccende domestiche. Dipende quanto se ne usa!

tratto da rivista ufficiale ANAMMI

Il danno causato in condominio

 

gestione condominio

In ogni condominio, l’incidente è in agguato. La scala insidiosa piuttosto che lo scalino sconnesso oppure ancore il cornicione un po’ vecchiotto e con l’intonaco cadente, possono provocare dei danni a cose o persone. Pertanto, in un fabbricato è buona regola assicurarsi dalla responsabilità verso terzi.

A tal proposito e per chi non lo dovesse sapere, con il termine “terzo” ci si riferisce a quei soggetti che sono estranei al rapporto giuridico che sorge tra il condominio e l’assicurazione. In altri termini è, ad esempio, “terzo” il residente (proprietario o inquilino che sia) che inciampa nello scalino rotto, così come è terzo l’estraneo al palazzo che si vede danneggiata l’auto dall’intonaco caduto dal frontalino.

Negli esempi appena riportati, scattata la responsabilità del condominio, il terzo danneggiato invia la richiesta risarcitoria al condominio, il quale, se opportunamente assicurato, la gira alla propria compagnia.

Tuttavia, non è infrequente che la parti non si mettano d’accordo: magari perché l’assicurazione ritiene il condominio non responsabile dell’accaduto oppure perché non si raggiunge un compromesso sulla misura del risarcimento dovuto.

A questo punto, l’unica strada percorribile per il danneggiato è la causa.

Il mio palazzo è regolarmente assicurato, ma l’amministratore ha ricevuto la citazione dall’inquilino danneggiato: come mai?

Abbiamo visto che sono svariate le ragioni per le quali le parti non si potrebbero mettere d’accordo. In questi casi, il contenzioso legale è inevitabile.

A tal proposito, è normale e legittimo che la citazione sia indirizzata al condominio e ricevuta dal suo amministratore. Il terzo danneggiato, infatti, non ha alcun rapporto giuridico con l’assicurazione del fabbricato. Tecnicamente si dice che non ha azione diretta: questa eventualità è riconosciuta soltanto quando la legge lo prevede (come, ad esempio, avviene in materia d’infortunistica stradale).

Pertanto, almeno in un primo momento, l’assicurazione resta estranea al procedimento.

L’amministratore ha ricevuto la citazione dell’inquilino danneggiato: cosa deve fare?

Egli deve informare immediatamente il condominio dell’accaduto, convocando un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno lacitazione ricevuta.

In assemblea, l’amministratore dovrà relazionare sui fatti e sull’eventualità di costituirsi in giudizio. Il condominio, infatti, non è obbligato a difendersi, ma è sempre una sua scelta. Tuttavia, se il fabbricato è assicurato, è quanto meno opportuno farlo, per chiamare in causa l’assicurazione.

Sarà, quindi, proposto di nominare un legale, che, ad incarico ricevuto dal condominio, dovrà occuparsi della vicenda.

Cosa significa chiamare in causa l’assicurazione?

Nell’ipotesi appena descritta, l’avvocato nominato dall’assemblea, in occasione dell’udienza indicata in citazione, farà presente al giudice che esiste un contratto di assicurazione che solleva il condominio da ogni responsabilità economica per i fatti di causa. In virtù di ciò, chiederà ed otterrà di chiamare in causa la compagnia assicuratrice.

Il giudice, quindi, fisserà un’udienza successiva, dove sarà chiamata a comparire l’assicurazione invocata.

Se il condominio perde la causa, chi paga?

Se c’è l’assicurazione ed i fatti rientrano tra le responsabilità che essa garantisce, pagherà senza alcun dubbio l’assicurazione.

Tenete presente che con la chiamata in causa, la compagnia diventerà parte del procedimento e la sentenza finale, se positiva per il danneggiato, condannerà direttamente l’assicurazione al pagamento del risarcimento.

tratto da La legge per tutti

Balconi in condominio: bene privato o bene comune?

balcone-aggettante-370x230Secondo la Cassazione (sentenza sentenza n. 1990/2016), i balconi in condominio anche aggettanti, si possono considerare beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio condominiale e lo rendono esteticamente migliore.

Alcune parti dei balconi, anche aggettanti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio condominiale e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, devono essere considerati beni comuni.

L’articolo 1130 n. 4 del Codice civile, che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, deve essere interpretato in maniera estensiva. Per questo motivo, rientrano in quegli atti conservativi che possono essere fatti dall’ amministratore anche quegli atti che pur interessando parti individuali si rendono necessari per intervenire sulle parti comuni.

I balconi aggettanti, essendo un “prolungamento” dell’unità immobiliare corrispondente, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare stessa. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono beni comuni a tutti, nel caso si inseriscono nel prospetto del condominio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

tratto da ediltecnico.it

 

Condominio: chi paga per la manutenzione/ristrutturazione dei balconi?

tratto da www.leggioggi.it

In materia di condominio, le spese di ristrutturazione dei balconi aggettanti risultano essere a carico dei singoli proprietari degli appartamenti; le spese che invece riguardano le parti decorative esterne devono essere ripartite tra tutti i condomini.

SPESE CONDOMINIO, I BALCONI AGGETTANTI: CHI PAGA?

I balconi aggettanti, infatti, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare essendo quindi di proprietà esclusiva del singolo condomino. Questo fa sì che proprio quest’ultimo sia l’unico soggetto tenuto sostenerne le relative spese sia per la manutenzione ordinaria che per quella straordinaria.

SPESE CONDOMINIO, I FREGI DECORATIVI: CHI PAGA?

Nonostante quanto detto sopra, non è comunque detto che anche i fregi decorativi che sono dislocati sulla parte frontale e inferiore dei balconi aggettanti risultino di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento.

Il riferimento va, ad esempio, alle realizzazioni in vetro o in ceramica applicate alle balaustre, o ancora alle ringhiere oppure ai cementi decorativi. Tutti questi elementi, infatti, si possono considerare di proprietà comune dell’intero condominio, e non del singolo proprietario, se ineriscono nel prospetto del fabbricato contribuendo a rendere quest’ultimo più piacevole dal punto di vista estetico.

Quando, quindi, i frontalini decorati dei balconi aggettanti rispondono ad una funzione estetica concepita appositamente per rendere più alto il pregio architettonico dell’intero condominio, risultano di proprietà comune di tutti i condomini.

In questo caso, quindi, le spese di manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) non sono a carico del proprietario del balcone bensì vanno suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale al valore della proprietà di ognuno.

SPESE CONDOMINIO, I BALCONI AGGETTANTI: LA GIURISPRUDENZA

“In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” è quanto sancito dalla Corte di Cassazione (sent. n. 10209/2015, n. 6634/2012, n. 568/2000) che conferma l’orientamento consolidato dalla giurisprudenza in materia.

Attenzione, però, perché questa generale disposizione non viene applicata laddove viene provato il contrario, ossia che i frontalini e le parti esterne dei balconi non rivestono in alcun modo funzioni decorative del fabbricato nel suo complesso o viceversa che quest’ultimo non abbia un’architettura uniforme o ancora che le parti esterne del balcone non ne accrescano minimamente il valore estetico.

SPESE MANUTENZIONE/RISTRUTTURAZIONE CONDOMINIO, I BALCONI AGGETTANTI: COME FUNZIONA?

In estrema sintesi, quindi, è bene tenera a mente che tutte le volte che si vuole procedere ad effettuare opere di manutenzione o ristrutturazione dei balconi aggettanti:

1) gli stessi sono considerati un prolungamento dell’unità immobiliare e, in quanto non svolgono alcuna funzione di sostegno o decoro del fabbricato, non sono considerati parti comuni bensì di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento.

Le spese, quindi, sono solo a carico di quest’ultimo.

2) Le eventuali parti esterne decorative, come appunto frontali e inferiori, dei balconi medesimi sono di proprietà comune a tutti i condomini soltanto quando svolgono una funzione ornamentale che risulta considerevole per l’estetica complessiva dell’edificio.

Le spese, quindi, con riferimento a queste parti, vanno divise tra tutti i condomini a seconda dei millesimi di proprietà.