Stalking in condominio

stalking-4Lo stalking condominiale si rafforza sempre più come reato penale. Lo dimostrano sempre di più le diverse denunce e le diverse sentenze.

In particolare, è l’art. 612-bis che contiene le norme sul cosiddetto reato di stalking – introdotto sei anni fa (con la L. 11/2009) nel nostro codice penale – ai commi 1, 2 e 3, (dopo successive modifiche).

Ma come si riconosce lo stalking? Lo stalking consiste in una serie di atti persecutori attuati nei confronti di una persona, tali da comportare nella vittima due principali conseguenze:

  • un grave e perdurante stato di ansia e timore;
  • un’alterazione delle sue abitudini di vita.

Ma quali possono essere tali atti persecutori?

A tal proposito è intervenuta anche l’Associazione Nazionale Amministratori d’Immobili che ha elencato a titolo esemplificativo alcuni atti che, laddove ripetuti volontariamente, possono causare turbamento e alterazioni negli altri condomini, come:

  • Telefonate mute;
  • Scampanellate;
  • Rumori molesti,
  • Appostamenti nell’androne con relative ingiurie
  • Dispetti sul pianerottolo o sui social networks

Ma allora cosa fare se ci si rende conto di essere oggetto di stalking da parte di un altro condomino?

Innanzitutto, avvertire l’Amministratore di condominio affinchè intervenga e redarguisca i condomini interessati. Qualora le minacce non cessassero, si può far ricorso  al Questore affinché proceda con lo strumento dell’Ammonimento, ossia convochi in Questura i condomini presunti stalker e li inviti a non proseguire oltre, con l’avvertimento che, laddove proseguissero, sarà possibile avviare indagini in ambito penale nei loro confronti anche in mancanza di querela da parte della vittima.

In alternativa è possibile sporgere Querela per Stalking nei confronti dei condomini persecutori allegando, eventualmente, non solo documentazione medica attestante il reale e tangibile stato di ansia e timore ma anche testimonianze di amici o parenti che hanno assistito alle persecuzioni o videoregistrazioni dell’accaduto.

Come indica anche l’A.N.AMM. bisogna stare attenti a non identificare lo Stalking in alcune semplici liti condominiali, ribadiamo che deve trattarsi di una reale persecuzione messa in atto da parte di un condomino con delle conseguenze precise che abbiamo descritto sopra.

a cura di Monica Baldini

Unioni di fatto e condominio

unioni-civiliLa legge n. 76/2016 introduce nuove forme di unioni: le unioni civili, cosiddette di fatto.

L’amministratore del condominio dovrà considerare anche le coppie legate da unione civile e quelle regolate da rapporto di convivenza ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale e per la convocazione alle assemblee.

Tra i diversi compiti dell’amministratore condominiale vi è anche la tenuta del registro anagrafe, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reale o di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Il legislatore, con tale disposizione, mette in evidenza il fatto che l’amministratore debba conoscere ogni persona che vive nei condomini da lui amministrati: proprietari, affittuari e conviventi. Ecco perchè è di primaria importanza la tenuta del registro anagrafe condominiale.

Individuare i soggetti che godono dei diritti è indispensabile per la regolare convocazione dell’assemblea. L’amministratore, pertanto, dovrà convocare tutti i comproprietari, a meno che non venga esplicitamente indicato nel modulo dell’anagrafica, di convocare solo uno dei proprietari in assemblea.

Un’altra unione con rilevanza legale è ora anche la convivenza di fatto, definita dalla legge Cirinnà, come quella situazione di due persone maggiorenni unite stabilmente da legami affettivi di coppia e di reciproca assistenza morale e materiale, non vincolate da rapporti di parentela, affinità o adozione, da matrimonio o da unione civile.

La recente disciplina prevede che in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite, il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa comune per un periodo non inferiore a tre anni. In sostanza, il legislatore ha garantito al convivente non proprietario un diritto di abitazione a tempo determinato nelle ipotesi in cui l’alloggio adibito a residenza dei partner fosse di proprietà del solo defunto e non vi siano figli. Il convivente, infatti, non matura alcun diritto sulla casa di residenza comune se essa è di proprietà del partner: il convivente non rientra tra i successibili ex lege e potrà maturare diritti sulla casa, come sugli altri beni del partner, solo ove venga indicato quale erede testamentario e sempre che in presenza di eredi legittimari, tale disposizione sia nei limiti della quota disponibile.

Nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto: tale facoltà era per altro già stata per altro riconosciuta dalla Corte costituzionale, 31 marzo 1988, n. 377, che aveva esteso il novero dei soggetti aventi diritti a succedere al conduttore in caso di sua morte previsto dall’art. 6 della legge 392/1978 anche al convivente more uxorio.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, con atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata da un notaio o da un avvocato che ne attestano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. Per essere opponibile ai terzi – e dunque anche all’amministratore del condominio – il contratto di convivenza deve essere, a cura del professionista che ha autenticato le sottoscrizioni, entro dieci giorni trasmesso al comune di residenza dei conviventi per l’iscrizione all’anagrafe.

a cura di Monica Baldini

Rifacimento lastrico solare di proprietà esclusiva

lastrico solare esclusivoSe si deve rifare un lastrico solare di proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese è, come recita l’art. 1126 cc, per 1/3 a carico del proprietario e per i 2/3 a carico dei condomini che si trovano al di sotto della proiezione del lastrico a cui lo stesso fa da copertura.

Per il fatto che questo terrazzo fa da copertura ad altri condomini, esso costituisce parte comune dell’edificio e, pertanto, la spesa relativa a tali rifacimenti, pur non rientrando nella denominazione di lavori straordinari, ha diritto alla detrazione fiscale del 50% per opere di manutenzione ordinaria di parti comuni dell’edificio condominiale, per l’art. 16 bis del Tuir.

a cura di Monica Baldini

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Il danno causato in condominio

 

gestione condominio

In ogni condominio, l’incidente è in agguato. La scala insidiosa piuttosto che lo scalino sconnesso oppure ancore il cornicione un po’ vecchiotto e con l’intonaco cadente, possono provocare dei danni a cose o persone. Pertanto, in un fabbricato è buona regola assicurarsi dalla responsabilità verso terzi.

A tal proposito e per chi non lo dovesse sapere, con il termine “terzo” ci si riferisce a quei soggetti che sono estranei al rapporto giuridico che sorge tra il condominio e l’assicurazione. In altri termini è, ad esempio, “terzo” il residente (proprietario o inquilino che sia) che inciampa nello scalino rotto, così come è terzo l’estraneo al palazzo che si vede danneggiata l’auto dall’intonaco caduto dal frontalino.

Negli esempi appena riportati, scattata la responsabilità del condominio, il terzo danneggiato invia la richiesta risarcitoria al condominio, il quale, se opportunamente assicurato, la gira alla propria compagnia.

Tuttavia, non è infrequente che la parti non si mettano d’accordo: magari perché l’assicurazione ritiene il condominio non responsabile dell’accaduto oppure perché non si raggiunge un compromesso sulla misura del risarcimento dovuto.

A questo punto, l’unica strada percorribile per il danneggiato è la causa.

Il mio palazzo è regolarmente assicurato, ma l’amministratore ha ricevuto la citazione dall’inquilino danneggiato: come mai?

Abbiamo visto che sono svariate le ragioni per le quali le parti non si potrebbero mettere d’accordo. In questi casi, il contenzioso legale è inevitabile.

A tal proposito, è normale e legittimo che la citazione sia indirizzata al condominio e ricevuta dal suo amministratore. Il terzo danneggiato, infatti, non ha alcun rapporto giuridico con l’assicurazione del fabbricato. Tecnicamente si dice che non ha azione diretta: questa eventualità è riconosciuta soltanto quando la legge lo prevede (come, ad esempio, avviene in materia d’infortunistica stradale).

Pertanto, almeno in un primo momento, l’assicurazione resta estranea al procedimento.

L’amministratore ha ricevuto la citazione dell’inquilino danneggiato: cosa deve fare?

Egli deve informare immediatamente il condominio dell’accaduto, convocando un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno lacitazione ricevuta.

In assemblea, l’amministratore dovrà relazionare sui fatti e sull’eventualità di costituirsi in giudizio. Il condominio, infatti, non è obbligato a difendersi, ma è sempre una sua scelta. Tuttavia, se il fabbricato è assicurato, è quanto meno opportuno farlo, per chiamare in causa l’assicurazione.

Sarà, quindi, proposto di nominare un legale, che, ad incarico ricevuto dal condominio, dovrà occuparsi della vicenda.

Cosa significa chiamare in causa l’assicurazione?

Nell’ipotesi appena descritta, l’avvocato nominato dall’assemblea, in occasione dell’udienza indicata in citazione, farà presente al giudice che esiste un contratto di assicurazione che solleva il condominio da ogni responsabilità economica per i fatti di causa. In virtù di ciò, chiederà ed otterrà di chiamare in causa la compagnia assicuratrice.

Il giudice, quindi, fisserà un’udienza successiva, dove sarà chiamata a comparire l’assicurazione invocata.

Se il condominio perde la causa, chi paga?

Se c’è l’assicurazione ed i fatti rientrano tra le responsabilità che essa garantisce, pagherà senza alcun dubbio l’assicurazione.

Tenete presente che con la chiamata in causa, la compagnia diventerà parte del procedimento e la sentenza finale, se positiva per il danneggiato, condannerà direttamente l’assicurazione al pagamento del risarcimento.

tratto da La legge per tutti

Termoregolazione nei condomini

termosifone

Approda al Consiglio dei ministri il decreto legislativo di integrazione al Dlgs 102/2014, un provvedimento che va a modificare la normativa vigente sul risparmio energetico. Tra le novità più attese ci sono quelle relative alla termoregolazione e contabilizzazione del calore, la cui scadenza resta fissata al 31 dicembre 2016.

Come evidenziato da Confedilizia, in particolare, le nuove disposizioni prevedono la possibilità – in presenza di squilibri nella contabilizzazione dei consumi – di derogare ai criteri indicati nella norma tecnica Uni 10200, che l’attuale normativa impone quale unico riferimento. Vediamo, nel dettaglio, quanto previsto dal nuovo decreto.

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, l’articolo 9 comma 5 è suddiviso in lettere dalla a) alla d). Le lettere a), b), c) riguardano gli interventi impiantistici in materia di contabilizzazione e termoregolazione in riferimento al riscaldamento, al raffreddamento e all’acqua calda sanitaria.

Alla lettera a) si precisa che l’installazione di un contatore di fornitura in corrispondenza del punto di fornitura del condominio è attività riservata agli esercenti l’attività di misura.

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Lavori condominiali e detrazione 50%: requisiti per fruizione

Quali sono i requisiti richiesti per accedere al bonus 50% per i lavori condominiali?

P1010055 copia E’ possibile portare in detrazione dall’Irpef il 50% di quanto speso per lavori condominiali di ristrutturazione ordinaria e straordinaria.

Fino al 31 dicembre 2016, infatti, lo Stato italiano riconosce un bonus pari al 50% per le ristrutturazioni di parti comuni. I singoli condomini, quindi, potranno detrarre dall’Irpef le spese sostenute per gli interventi all’interno dei condomini sulle parti comuni.

In tali interventi rientrano le ristrutturazioni edilizie, la manutenzione, il restauro e il risanamento conservativo, lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per gli interventi volti alla riqualificazione energetica, invece, la detrazione è del 65% così come per le misure antisismiche.

Quali spese sono detraibili al 50% e quali requisiti sono richiesti ai singoli condomini?

La spesa, innanzitutto, deve essere stata sostenuta tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016, così come stabilito dalla legge di Stabilità 2016. I condomini possono, quindi, fruire del bonus mobili associato alle ristrutturazioni fino al 31 dicembre 2016.

Il tetto massimo di spesa ammessa dal bonus lavori condominiali è pari a 96mila euro. Per fruire della detrazione del 50% i condomini devono effettuare il pagamento della spesa tramite bonifico bancario o postale intestato al condominio che ha l’obbligo di conservare tutta la documentazione che attesti la spesa, quale fatture e ricevute con l’indicazione del costo della manodopera e la realizzazione degli interventi. E’ sempre a cura del condominio la conservazione delle ricevute di bonifici effettuate dai condomini.

Ai singoli condomini per poter accedere alla detrazione serve soltanto l’atestazione dei lavori condominiali rilasciata dall’amministratore di condominio. Nei condomini dove, così come previsto dalla legge, non occorre la nomina di un amministratore, per poter fruire della detrazione lavori condominiali è necessario provvedere a richiedere all’Agenzia delle Entrate l’attribuzione del codice fiscale di condominio eseguendo tutti gli adempimenti richiesti a nome dello stesso condominio.

I lavori condominiali per poter detrarre le spese, devono essere eseguiti sulle parti comuni del condominio. Le parti comuni dell’edificio sono:

  •  il terreno su cui sorge l’edificio, le fondamenta, i muri maestri, i tetti, i balconi, i portoni, le scale, gli androni, i portici, i cortili e in generale, tutte le parti dell’edificio usate da tutti i condòmini.
  • i locali per la portineria, alloggio del portiere, la lavanderia, del riscaldamento centrale e per tutti gli altri servizi in comune;
  • le opere e tutte installazioni che servono all’uso e al godimento comune, come ad esempio gli ascensori, le cisterne, le fognature, gli impianti per l’acqua, gas, luce, riscaldamento fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

tratto da www.ingestireoggi.it

Certificazione Energetica: nel Lazio l’APE si invia con la pec

certificazione energetica
certificazione energetica

Dal 1° luglio i certificatori energetici degli edifici del Lazio dovranno trasmettere gli attestati di prestazione energetica (APE) tramite posta elettronica certificata agli indirizzi PEC appositamente predisposti dalla Regione.

A specificarlo è la pagina dedicata sul sito regionale. Complessivamente sono quattro gli indirizzi PEC al quale i professionisti dovranno inviare gli APE da loro redatti, suddivisi in base alla zona:

– Per i Municipi da I a VIII l’indirizzo è aperomacapitale1@regione.lazio.legalmail.it

– Per i Municipi da IX a XV l’indirizzo è aperomacapitale2@regione.lazio.legalmail.it

– Per la Città Metropolitana di Roma Capitale l’indirizzo è apeprovinciaroma@regione.lazio.legalmail.it

– Per tutte le altre province della Regione l’indirizzo è apeprovincelazio@regione.lazio.legalmail.it

Segnaliamo anche alcune importanti indicazioni per essere certi che gli attestati siano effettivamente presi in carico:

– dal 1° luglio non sono più ammesse altre modalità di trasmissione degli APE (per posta, consegna a mano, ecc.);

– l’invio tramite PEC deve comunque avvenire dal lunedì al venerdì e solo nell’arco di orario dalle 8:00 di mattina alle 18:00 del pomeriggio.

Ai fini della presa in carico dell’APE, il campo “oggetto” della PEC dovrà essere obbligatoriamente compilato con una stringa contenente i seguenti dati, divisi dal simbolo underscore: anno, mese, provincia, comune, classe energetica, cognome e nome del professionista (senza spazio), campo alfanumerico di 4 lettere/numeri a disposizione del professionista per le proprie esigenze (numero progressivo di invio).

A questo proposito ecco alcuni esempi di procedura corretta per l’attribuzione dell’oggetto:

1) Bianchi Marco, professionista qualificato, invia un APE relativo ad un immobile con “classe energetica B” sito in Aprilia (LT) il 27/06/2016. La mail inviata all’indirizzo apeprovincelazio@regione.lazio.legalmail.it avrà il seguente oggetto:

2016_06_LT_Aprilia_B_BianchiMarco_campo di 4 lettere/numeri

2) Verdi Giuseppe, professionista qualificato, invia un APE relativo ad un immobile con “classe energetica C” sito in Roma, Via Giacinto Carini (RM – Municipio XII) il 29/06/2016. La mail inviata all’indirizzo aperomacapitale2@regione.lazio.legalmail.it avrà il seguente oggetto:

2016_06_RM_MunicipioXII_C_VerdiGiuseppe_campo di 4 lettere/numeri

3) Rossi Mario, professionista qualificato, invia un APE relativo ad un immobile con “classe energetica A” sito in Roma, Via Ugo Ojetti (RM – Municipio III) il 01/07/2016. La mail inviata all’indirizzo aperomacapitale1@regione.lazio.legalmail.it avrà il seguente oggetto:

2016_07_RM_MunicipioIII_A_RossiMario_campo di 4 lettere/numeri

Per gli APE che necessitano di protocollazione (dopo l’invio con la PEC), la Regione segnala che è possibile recarsi presso lo sportello di Roma, Via Capitan Bavastro 108, i martedì dalle ore 10 alle 12.

Per ulteriori informazioni è possibile consultare la pagina dedicata sul sito della Regione Lazio.

tratto da ingegneri.it

 

Balconi in condominio: bene privato o bene comune?

balcone-aggettante-370x230Secondo la Cassazione (sentenza sentenza n. 1990/2016), i balconi in condominio anche aggettanti, si possono considerare beni comuni quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio condominiale e lo rendono esteticamente migliore.

Alcune parti dei balconi, anche aggettanti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio condominiale e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, devono essere considerati beni comuni.

L’articolo 1130 n. 4 del Codice civile, che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi delle parti comuni, deve essere interpretato in maniera estensiva. Per questo motivo, rientrano in quegli atti conservativi che possono essere fatti dall’ amministratore anche quegli atti che pur interessando parti individuali si rendono necessari per intervenire sulle parti comuni.

I balconi aggettanti, essendo un “prolungamento” dell’unità immobiliare corrispondente, appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare stessa. Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono beni comuni a tutti, nel caso si inseriscono nel prospetto del condominio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

tratto da ediltecnico.it

 

Assegnazione casa coniugale: chi paga le spese di condominio

Quando, nel corso di un giudizio di separazione o divorzio, il giudice decide in merito all’assegnazione della casa coniugale a uno dei due coniugi, di norma stabilisce chi dei due debba pagare le spese di condominio: qualora, però, non lo faccia, esse sono a carico dell’assegnatario.

Al momento della separazione, se la coppia ha avuto figli e questi sono ancora minorenni o maggiorenni e non ancora autosufficienti, il giudice assegna la casa (sia essa in comunione o di proprietà di uno solo dei due coniugi) a chi dei due è collocatario dei minori. Significa che il genitore presso cui andranno a convivere i bambini avrà diritto a rimanere nella casa che un tempo era residenza della famiglia, mentre l’altro dovrà andare via.

Nel caso in cui la coppia non abbia avuto figli:

  • se l’immobile era in comproprietà (come nel caso di coniugi in comunione dei beni) esso andrà diviso tra i due contitolari (salvo diverso accordo tra di essi);
  • se l’immobile, invece, apparteneva a uno solo dei due, ritornerà a quest’ultimo.

Insomma, solo se vi sono figli si può porre il problema dell’assegnazione della casa.

Nel caso di assegnazione della casa, dunque, si verifica una scissione tra l’utilizzatore del bene (colui, cioè, che ha ottenuto dal giudice l’assegnazione dell’immobile) e il proprietario. Si pone quindi il problema di stabilire chi dei due debba pagare le spese di condominio, sia quelle dell’ordinaria gestione che quelle straordinarie:

  • tutte le spese relative all’uso dell’immobile, come le spese condominiali e quelle di manutenzione delle cose comuni dell’edificio sono a carico dell’utilizzatore, utilizzatore che di solito è la moglie in quanto spesso collocataria dei figli minori;
  • le spese straordinarie o di conservazione sono invece a carico del proprietario.

Chi paga Imu e Tasi

La casa assegnata in sede di separazione o divorzio è esente tanto dall’Imu quanto dalla Tasi, sempre che non si tratti di immobile di lusso. Quindi il problema del pagamento delle tasse si pone solo per quanto riguarda l’imposta sui rifiuti, la Tari, che sarà a carico dell’assegnatario.

tratto da www.laleggepertutti.it

 

 

 

animali in condominio: è lecito vietarli?

animali condominio

Impedire al vicino di avere un cane o un gatto in casa è illegale, tranne in casi estremi. Ma il proprietario deve garantire la quiete pubblica e l’igiene negli spazi comuni.

Il cane che abbaia giorno e notte. Il gatto che fa una gita nell’orto del vicino e (ben che vada) gli crea qualche danno dove ha piantato l’insalata. Gli animali domestici sono in cima all’elenco dei motivi di lite tra condomini. Tant’è che, sempre più frequentemente, quando si vuole affittare un appartamento l’amministratore del palazzo avverte: “Cani e gatti sono vietati”. Eppure (cosa che in molti non sanno) la legge impedisce di esibire questo cartello.

Nel giugno del 2013 è entrata in vigore la modifica alla legge n. 220/12 secondo cui il regolamento di un condominionon può porre dei limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva, né vietare di possedere o detenere animali di compagnia”. L’amministratore o il proprietario che imponga il contrario starebbe, pertanto, commettendo un atto illegale perché – recita il testo – starebbe “menomando i diritti personali ed individuali del condomino

Se l’assemblea del condominio, ignorando quanto sancito dalla legge, approvasse comunque una delibera che limita il possesso di animali domestici, è possibile annullarla presentando ricorso al Giudice di Pace entro 30 giorni dalla data di delibera o dalla data di ricevimento del verbale. Il ricorso può essere scritto su carta libera ed è opportuno presentare la relativa documentazione che dimostri il buono stato dell’animale (eventuali certificati medici, ad esempio) oltre alle sentenze in materia ed alla copia della delibera. Il ricorso al Giudice di Pace si può evitare nel caso in cui la questione non sia stata dibattuta tra i punti all’ordine del giorno dell’assemblea, ma soltanto tra le “varie ed eventuali”. In questo caso, basta una raccomandata A/R all’amministratore del condominio per porre fine a tutto.

Il Codice Civile, inoltre, stabilisce che i luoghi in comune di un condominio sono, appunto, “comuni”, cioè usufruibili da chiunque, purché vengano rispettate le più elementari norme di igiene e del decoro urbano. Se un vicino vuole contestare queste ultime, dovrà dimostrare, con apposita documentazione e perizie, che sia stato l’animale a causare il deterioramento o la sporcizia dei luoghi in comune o che sia portatore di qualche malattia. Ad ogni modo, e per evitare banali problemi, è sempre buona cosa tenere il cane al guinzaglio o dotarlo di museruola quando si entra in ascensore o si utilizzano le scale.

tratto da Laleggepertutti