Certificazione energetica: tutto quello che c’è da sapere

Ecco tutte le novità e le informazioni per affrontare al meglio la questione della certificazione energetica

Ogni vota che si compra, vende, affittare o ristruttura un immobile è obbligatorio indicare una stima del consumo energetico, tramite l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) rilasciato da tecnici abilitati chiamati certificatori energetici, in base alle caratteristiche architettoniche dell’edificio, dei prospetti, della zona climatica, dell’affaccio delle singole facciate, del tipo di riscaldamento e di tutto ciò che può influire sui consumi energetici.

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L’ultima frontiera del cambiamento «Assemblee di condominio online»

Parola d’ordine, innovazione. È uno dei molteplici effetti della riforma del condominio che ha introdotto cambiamenti sostanziali. L’Asppi Bologna – Associazione sindacale piccoli proprietari immobiliari – è in prima linea in tal senso. «Il concetto di innovazione – spiega il direttore Amedeo Pangrazi – può essere declinato in vari modi. In primo luogo, innovatore e al passo coi tempi deve essere l’amministratore. La riforma prevede obblighi di formazione e il possesso di molteplici competenze: oggi l’amministratore deve essere al tempo stesso più smart e più preparato». Se si parla di novità, una delle idee più in voga è l’assemblea via webinar. «In questo modo – continua Pangrazi – chi non è presente fisicamente può collegarsi con il proprio computer e partecipare all’assemblea. Può essere anche uno strumento per ridurre conflitti e tensioni».

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Il condomino moroso non può opporsi al pagamento per errori contabili approvati

condomino moroso Il condominio moroso non può opporsi all’ingiunzione di pagamento delle spese di condominio per errori contabili contenuti nei bilanci già definitivamente approvati dall’assemblea e mai impugnati.

Infatti, eventuali contestazioni sui bilanci contabili vanno sollevate impugnando la relativa delibera di approvazione degli stessi entro trenta giorni, questo è quanto afferma il cc., art, 1137.

Pertanto, una volta effettuata la delibera assembleare, si ha il termine perentorio di 30 giorni per poterla impugnare. Se, passati 30 giorni, nessuno impugna il verbale di assemblea, la delibera decisa in sede di assemblea dei condomini, risulta definitiva.

a cura di Monica Baldini, tratto da CondominioWeb.

Locali commerciali: partecipano alle spese condominiali?

loc commercialeAnche i proprietari di locali commerciali, inseriti all’interno di un condominio, sono soggetti alle spese di condominio, in accordo all’art. 1123 comma 1 del cc.

E’ da tenere presente, però, che non tutte le spese condominiali sono dovute da tali condomini. Infatti, se il locale commerciale ha l’entrata direttamente sulla strada, il proprietario non dovrà contribuire per le spese della scale (pulizia scale e ascensore), ma dovrà. in ogni modo, contribuire ad eventuali lavori di manutenzione dello stabile, in quanto facente parte di un condominio e, quindi, obbligato a fare manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Pertanto, l’esenzione totale di uno o più condòmini dal pagamento di tutte le spese, salvo che non sia prevista in un regolamento condominiale di tipo contrattuale, o comunque sulla base dell’accordo fra tutti i condòmini, non è lecita.

Il fatto che alcune unità immobiliari non siano inserite nella tabella millesimale, a meno che la cosa non sia stata stabilita in base a una convenzione fra tutti i partecipanti, rappresenta un errore che può comportare il ricorso al giudice per la sua modifica o integrazione, sempre che l’assemblea non deliberi in tal senso con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio («Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio» art 1136).

a cura di Monica Baldini

Revoca amministratore: serve l’avvocato?

Secondo l’art. 1129 comma 11 del cc., l’assemblea dei condòmini può revocare in ogni momento l’amministratore, con la maggioranza prevista per la nomina, senza giustificarne la causa e fatto salvo il diritto al risarcimento danno.

Ad ogni modo, la revoca dalla carica di amministratore può essere disposta anche in via giudiziale, su ricorso di un singolo condòmino. Tanto occorre nel caso in cui l’amministratore non renda il conto della propria gestione, ovvero in caso di altre gravi irregolarità gestionali.

Recentemente, una ulteriore rivisitazione al rito camerale in disamina e/o agli effetti frammentati che da esso discendono sul piano sostanziale si apprezza in un recente provvedimento emesso dal Tribunale di Modena in data 22 febbraio 2016.

Con questo provvedimento, il Giudice collegiale emiliano, ha ritenuto che il ricorso al procedimento in questione non possa essere svolto dal condòmino personalmente, ma necessiti dell’assistenza di un legale, a pena di inammissibilità ex articolo 82 codice di procedura civile (a mente del quale: Davanti al giudice di pace le parti possono stare in giudizio personalmente nella cause il cui valore non eccede euro 1.100.Negli altri casi, le parti non possono stare in giudizio se non col ministero o con l’assistenza di un difensore […]).

In breve sintesi, pertanto, il procedimento camerale azionato dal condòmino per chiedere la revoca dell’amministratore di condominio, a fronte di gravi irregolarità contestategli e dell’inerzia assembleare, deve essere preceduto dall’esperimento del tentativo di mediazione, e, ad ogni modo, per essere ammissibile deve essere disposto con l’assistenza di un legale.

Fonte:  www.condominioweb.com

Aggiornamento professionale

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L’aggiornamento professionale è ormai questione di rito in quasi tutti i campi ed in quasi tutti gli ordini professionali: dagli avvocati agli ingegneri agli architetti, ecc.

Anche gli amministratori condominiali devono, per legge, frequentare un corso di aggiornamento professionale che consenta loro di continuare ad esercitare la professione di amministratore.

Perchè? Per il semplice motivo che al giorno d’oggi tutto evolve in modo molto veloce, dalla tecnologia alla fiscalità, al risparmio energetico, alla sicurezza negli edifici. Pertanto è fondamentale che chi gestisce un condominio debba essere informato sulle novità nel mercato.

Un amministratore di condominio, infatti deve essere un pò fiscalista, un pò avvocato, un pò tecnico ed un pò psicologo; pertanto si può affermare che l’amministratore di condominio è un professionista a tutto campo. E’ per questo motivo che deve essere continuamente formato., con relativo esame finale.

E’ importante, anche, la scelta dell’ente di formazione scelta per il corso di aggiornamento, per cui è indispensabile affidarsi ad enti di formazione accreditati.

E’ da notare, anche, che qualora l’amministratore in carica non effettui il corso di formazione obbligatorio di 15 ore, può essere rimosso dall’incarico.

a cura di Monica Baldini

Conviene il distacco dal riscaldamento centralizzato?

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E’ in vigore dal 2013 la possibilità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, per ogni persona che vive in condominio. In particolare, l’art. 1118 del c.c prevede che ogni singolo condomino si possa distaccare dall’impianto centralizzato, purchè  tale distacco non arrechi squilibri nel funzionamento dell’impianto nè comporti aggravi di spesa per gli altri condomini. 

Per prima cosa, quindi, la persona che si vuole distaccare dall’impianto centralizzato deve eseguire una diagnosi energetica non solo del suo immobile, ma dell’intero edificio fornito dalla caldaia centralizzata da cui si vuole distaccare. Tale diagnosi non è gratuita, ma deve essere fatta da un tecnico abilitato e non da un impiantista o un semplice idraulico.

Oltre a tali spese, il condomino che si vuole distaccare deve in ogni caso partecipare alle  spese di manutenzione straordinaria della centrale termica ed alla conservazione dell’impianto stesso. Non solo, esso dovrà realizzare non solo un nuovo impianto, ma anche una nuova canna fumaria, che rispetti le norme di distanze e scarico fumi, l’adeguamento della linea del gas, il distacco dalle tubazioni, ecc. Pertanto una spesa totale non indifferente.

Con l’avvento della normativa che obbliga tutti gli impianti centralizzati a dotarsi di contabilizzazione del calore e valvole termostatiche, non conviene più il distacco, ma conviene, piuttosto, rimodernare la caldaia centralizzata in modo da poter ottimizzare i consumi. Inoltre grazie alle valvole termostatiche, che potranno essere manuali od automatiche (ovvero possono essere dotate di termostato centralizzato nella singola unità abitativa che regola le valvole ad orari e temperature prestabilite) i consumi saranno in base alle reali esigenze del singolo e non più in base all’accensione e/o spegnimento della caldaia centrale.

a cura di Monica Baldini

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Pubblicate le norme UNI/TS 11300 4, 5 e 6

energie rinnovabili
energie rinnovabili

Considerato l’argomento e le continue modifiche degli ultimi anni, potrebbe sembrare un pesce d’aprile ma non è così. Sono state pubblicate le nuove parti della UNI/TS 11300 che riguardano la certificazione energetica degli edifici.

In particolare, è stata revisionata la Parte 4 relativa all’utilizzo di energie rinnovabili e di altri metodi di generazione per riscaldamento di ambienti e preparazione acqua calda sanitaria e sono state pubblicate la Parte 5Calcolo dell’energia primaria e della quota da fonti rinnovabili“, che sostituisce la “Raccomandazione CTI 14:2013“, e la Parte 6 “Fabbisogni energetici di ascensori, scale mobili e marciapiedi mobili“.

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Il giusto compenso per la redazione di un APE

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Spesso ci si trova davanti alle famose offerte “coupon” che offrono APE a prezzi ridicoli. Ma, soprattutto, i possibili clienti non riescono a capire l’importanza di tale documento se esso stesso ha dei costi così bassi.

Oggi, leggendo tra i vari articoli, ho trovato questo molto interessante:

Un documento del Consiglio nazionale ingegneri chiarisce obblighi e criteri per la definizione del compenso corretto per l’Ape. Nel tentativo di contrastare la mercificazione della professione in questo settore

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Lavori condominiali e fisco

lavori condominio
lavori condominiali

Per lavori condominiali si intendono tutti i lavori che riguardano le parti comuni dell’edificio (pareti esterne, androne scale, ecc) e non i lavori della singola abitazione.

Per ogni tipologia di intervento, inoltre, sono previste delle limitazioni o delle caratteristiche dell’intervento per cui se volete chiarimenti potete sempre scrivere all’indirizzo di posta elettronica di tasse-fisco.

Tali percentuali come sapete sono aumentate sia per le manutenzioni ordinarie sia per le straordinarie sia per gli interventi sul risparimo energetico.

l limite va riferito alla singola unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati i lavori. Quindi, se più persone hanno diritto alla detrazione (comproprietari ecc.), il limite va ripartito tra loro.

Ad ogni modo, si possono usufruire delle detrazioni fiscali solo a partire dall’anno seguente la data dei lavori. Ad esempio, se avete fatto dei lavori nel 2015, la detrazione può partire dal quest’anno, ovvero il 2016.

E’ necessario richiedere al proprio amministratore di condominio la certificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e l’importo totale pagato dal proprietario. E’ importante, inoltre, conservare copia dei bonifici effettuati per consegnare il tutto al proprio commercialista o caf a cui affidate la vostra dichiarazione dei redditi annuale.

a cura di Monica Baldini